حیدر مهدویان -در سال‌های اخیر بازار مسکن با رکود سنگینی روبه‌رو بود به شکلی که بر اساس داده‌های مرکز آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در دولت یازدهم در مقایسه با دولت دهم، حدود ۵۰ درصد کاهش داشت. در ماه‌های اخیر بااینکه رونق خاصی در ساخت مسکن دیده نمی‌شود، قیمت مسکن دچار تورم شدیدی شد به گونه‌ای که بسیاری از خانواده‌ها نه تنها برای خرید مسکن بلکه اکنون برای تهیه مسکن اجاره ای نیز با مشکل جدی روبه‌رو هستند.
مطابق آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در فروردین‌ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل، بیش از ۲۹ درصد افزایش داشته است و شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران در همین زمان بیش از ۱۰ درصد رشد داشته است.
بررسی سیاست‌های اعمالی وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن می‌تواند دلایل ایجاد این وضعیت را روشن سازد. وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی طرح اصلی دولت‌های نهم و دهم در این حوزه یعنی مسکن مهر را متوقف کرد. از طرف دیگر طرح مسکن اجتماعی به‌عنوان یکی از وعده‌های اولیه و جایگزین را هنوز ارائه نکرده است؛ اما وی تحریک تقاضا را تنها راه نجات وضعیت مسکن می‌دانست و دنبال آن بود که با افزایش بی‌سابقه تسهیلات خرید مسکن، رونق بازار مسکن را ایجاد کند. صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، به‌عنوان اصلی‌ترین طرح این سیاست پیشنهاد شد.۱۸ خرداد ۹۴، این طرح با هدف تأمین مالی خانه‌اولی‌ها آغاز شد.
مقرر شد این گروه از تقاضای مصرفی پس از پشت سر گذاشتن یک دوره ۱۲ ماهه سپرده‌گذاری، با دریافت بالاترین سقف وام خرید مسکن -نسبت به سایر تسهیلات موجود- توان کافی برای ورود به بازار معاملات را پیدا کنند و با رونق بازار معاملات مسکن، رونق ساخت و عرضه مسکن نیز به وجود آید؛ اما پس از گذشت سه سال از شروع این طرح هم هنوز تحریک جدی در بخش ساخت مسکن ایجاد نشده است و افزایش شدید قیمت مسکن در ماه‌های اخیر سبب شده است متقاضیان واقعی مسکن نیز برای تهیه مسکن موردنیاز خود با مشکل جدی روبه‌رو شوند.
اما ریشه مشکل کجاست؟
ریشه مشکل را در باورهای غلط تصمیم گیران جست‌وجو کرد. انگاره‌هایی که برای کسانی که آشنایی اولیه با بازار مسکن داشته باشند غلط بودن آن‌ها به‌راحتی آشکار می‌شود. مثلاً وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی مشکل مسکن را تأمین مالی می‌داند و معتقد است تا وقتی کسی نتواند مسکن بخرد، ساخت مسکن هم دردی را درمان نمی‌کند. چنانکه آخوندی در ۳ اردیبهشت‌ماه امسال در دیدار با اعضای گروه عمران مجلس گفت: «بحث عمده‌ای که در وزارت خانه دنبال می‌شود، افزایش قدرت خرید متقاضی مسکن است. اگر جنبه مالی بخش مسکن خوب طراحی نشود، باقی اقدامات ابتر باقی می‌ماند. موتور محرکه این بخش طراحی مالی است. فرض محال اگر جایی پیدا شود که صدها هزار واحد مسکونی بسازد، اگر قدرت خرید نباشد اتفاقی رخ نمی‌دهد و واحدی فروش نمی‌رود؛ بنابراین ما به سراغ جانب تقاضا رفتیم».
این در حالی است که یک بررسی ساده نشان می‌دهد مسکن در کشور ما با پدیده «شکست» روبه‌رو شده است یعنی متقاضیان بسیاری وجود دارند که نیازمند به مسکن متناسب به‌عنوان یک کالای اساسی و سرپناه برای زندگی خود هستند ولی مسکن موردنیاز آن‌ها در بازار تأمین نمی‌شود. به اذعان مسئولین وزارت راه و شهرسازی، نیاز واقعی کشور ساخت سالانه حداقل ۱.۵ میلیون واحد مسکونی است، درحالی‌که به‌واسطه سیاست‌های غلط این وزارتخانه در دولت یازدهم میانگین ساخت واحد مسکونی در کشور ۰.۴ میلیون واحد در سال بوده است. در چنین شرایطی که تقاضای مسکن به‌مراتب بیشتر از عرضه آن است، تحریک تقاضا درواقع تحریک سوداگران بازار مسکن به گران کردن واحدهای در دست خود است.
انگاره غلط دیگر وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی این است که باسیاست‌های تحریک تقاضا و طرح‌هایی مانند وام مسکن یکم، متقاضیان واقعی مسکن شناخته‌شده و این وزارتخانه و دولت می‌توانند بر اساس این آمار برای آن‌ها برنامه‌ریزی کنند. چنانکه وی در همان جلسه با اعضای گروه عمران مجلس مطرح کرد: «نکته دیگر این است که دولت می‌تواند یک برآورد دقیق از میزان تقاضا داشته باشد. اکنون می‌دانیم که این ۴۰۰ هزار نفر به دنبال خرید مسکن هستند، چراکه به همین منظور پس‌انداز کرده‌اند». به‌عبارت‌دیگر، آخوندی معتقد است میزان متقاضیان واقعی مسکن در سه سالی که طرح مسکن یکم در حال اجراست، تنها ۳۰۰ هزار خانوار (تعداد ثبت‌نام کنندگان در طرح مسکن یکم تا پایان سال ۹۶) در کشور نیازمند مسکن هستند و وزارت راه و شهرسازی کافی است برای آن‌ها برنامه‌ریزی کند.
درحالی‌که اگر تنها آمار ازدواج و تشکیل خانوارهای جدید را در نظر بگیریم، در همین دوره زمانی سه‌ساله حدود ۲ میلیون ازدواج رخ‌داده است. درحالی‌که این ۳۰۰ هزار نفر بخشی از متقاضیان واقعی مسکن بوده‌اند که توانسته‌اند پس‌انداز قابل‌توجهی را داشته باشند. این در حالی است که مطابق بررسی بودجه خانوار در مناطق شهری ایران توسط مرکز آمار در سال ۹۵، متوسط هزینه ناخالص سالانه یک خانوار شهری ایرانی از درآمد آن بیشتر است و عملاً امکان پس‌اندازهای ۴۰ میلیونی برای خانواده‌های متوسط شهری امکان‌پذیر نیست. بماند که برخلاف ادعای آخوندی، این وزارتخانه برای همین ۳۰۰ هزار نفر هم نتوانسته است برنامه‌ریزی کند و مشاهدات نشان می‌دهد اکثر کسانی که موعد دریافت وامشان رسیده است از اخذ این وام خودداری کرده‌اند. چراکه به دلایلی که ذکر شد تحریک تقاضا منجر به تحریک سوداگران و گران شدن مسکن شده است و متقاضیان وام مسکن نمی‌توانند شکاف بین آورده خود از صندوق یکم و قیمت گران شده مسکن را تأمین کنند.
برای مثال در اردیبهشت‌ماه ۹۶ که بر اساس آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور قیمت مسکن نسبت به شرایط فعلی، حدود ۳۰ درصد ارزان‌تر بود، به‌جای آنکه ۳ هزار خانه اولی از صندوق یکم وارد بازار خرید آپارتمان شوند، تنها ۳۰۸ نفر از سپرده‌گذاران موفق به دریافت تسهیلات خود و خرید ملک شدند؛ یعنی بااینکه وزیر راه و شهرسازی دولت دوازدهم متقاضیان واقعی مسکن را فقط همین ثبت‌نام کنندگان می‌دانست، این طرح ۹۰ درصد این متقاضیان که با زحمت فراوان در این طرح ثبت‌نام کرده بودند هم نتوانست خانه‌دار بکند. برای اصلاح وضعیت فعلی بازار مسکن، لازم است در گام اول مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان سیاست‌گذاران اصلی بخش مسکن کشور با در باورهای خود بازنگری کنند و از اعمال سیاست‌هایی که فرصت را برای گران کردن مسکن توسط سودا گران فراهم می‌کند خودداری کنند.